公図とは
法務局（登記所）には、土地の区画（筆界）を明確にするための資料として地図が備え付けられることになっています。公図は、地図が備え付けられるまでの間、「地図に準ずる図面」として地図に代わって備え付けられている図面で、土地の大まかな位置や形状を表すものです。主に明治時代に租税徴収の目的で作成されていましたが、土地の面積や距離については正確性が低く、土地の配列や形状の概略を記載した図面とされています。
「地図に準ずる図面」は、「地図（不動産登記法第１４条第１項地図）」に比較して、精度が低い図面ですが、その作成目的や作成時期によっては、土地の筆界の判断資料として、一定の評価、活用ができます。こうした公図の特色を理解して、正しく活用することが大切です。
※不動産登記法第１４条第１項地図とは
ゼンリンの住宅地図やGoogleMapとは異なり、正確な測量に基づいて、筆ごとの土地についてその区画と地番を明確に表示している。測量は、三角点、基準点などを基礎にして行うこととされ、その多くは、国土調査法による地籍調査の成果（地籍図）がそのまま利用されています。
公図の歴史について
公図はその大半が、明治時代の初期に、政府が税金を徴収するために実施した地租改正事業の際に作成されました。公図は、明治政府が地方の役人に命じて、土地所有者に測量させ、作成したものですが、その作成目的は、専ら税金を徴収するためのものだったため、土地の所有者は、少しでも税金を減らそうと、実際の面積より小さい面積で申告したことや、簡易な測量機器を使用した未熟な測量であったことから、現在の精度の高い機器を使用した測量と比較すると、面積に相当の開きがある場合があります。そのため公図は、土地のおおよその位置や形状を示す程度のものといわざるを得ません。
公図は、土地台帳とともに、税務署で管理しいましたが、固定資産税が国税から地方税に変わった昭和２５年８月から法務局に移管され、地図に準ずる図面として閲覧に供し、分筆や合筆などの処理をして管理されており、地図が備え付けられるまでの間は、土地の位置や形状を示す唯一の資料として利用されています。
公図と現地のずれについて
前述の通り、公図は明治時代の技術では正確な測量が難しかったことや、税金を徴収するための参考資料として作成され、土地の位置や形状を正確に特定するという目的のために作成されたものではないことから、土地の配列や区画について、その概要を表示する程度にとどまり、必ずしも現地と整合しないというのが現状です。
ただし、公図のほかに土地の位置や形状を示す公的な資料がない地域では、土地の大まかな位置や形状を明らかにできる点で資料価値があるため、現在も利用されています。
公図以外の地図に準ずる図面について
「地図に準ずる図面」の大部分は、明治時代に作成されたものですが、土地改良事業や土地区画整理事業の際に、平板やトランシットといった測量機器を用いた測量により作成された比較的新しい図面であっても、一定の基準を満たしていないために、「地図に準ずる図面」とされているものもあります。
地図に準ずる図面 ＝ 公図
１４条地図ができあがるまで「地図に準ずる図面（１４条地図に準ずる図面）」として、備え付けられた旧公図を基に再製された地図がいわゆる公図です。そのため、１４条地図が整備された地域と、従来からの公図（１４条地図に準ずる図面）が使われている地域があります（１４条地図の進捗率は、令和４年度末時点で５２％です。
◆地籍調査Webサイト (chiseki.go.jp) 参照
◆全国の地籍調査実施状況｜地籍調査Webサイト (chiseki.go.jp) 参照
このように公図は、１４条地図に準ずる図面であり、測量精度が低い時代に作製され、場所によっては歩測や目測されているため、正確性に欠けています。
縄縮み・縄伸び
昔々は縄を使って測量していたことから縄縮み・縄伸びと呼称され、実測した土地の面積が、登記簿に記載された地積より小さいことを縄縮み、大きいことを縄伸びといいます。縄縮みや縄伸びは、主に地方の農地や山林で起こりますが、市街地でも先祖代々相続してきた土地などで見受けられます。その原因として考えられるのが、公図の歴史に由来します。税の軽減を図るために意図的に実際の面積よりも小さく測ったり、売買の際に高く売るために実際の面積よりも大きく見せたりしたともいわれています。
最後に
土地の価格は高額です。お時間がある時に確認してみてはいかがでしょうか？
ご自身で確認する方法
・メジャーで間口奥行を測ってみる
かなり不整形な土地や、余程広大な土地でない限り、縦と横を測れば、ある程度面積を概測することができます。
（実際の鑑定評価を行う場合、基本的には概測により一定の図面との照合をいたします。）
・地積測量図があるかどうか確認する。
・公図を取得して、三角スケールなどで計測してみる。
法務局で取得することができます（インターネットでも可能です）。
なお、登記簿上の面積と測量した面積が異なった場合、地積更正登記を行うことで固定資産税の課税台帳も修正されます。その結果、縄伸びしている場合には、翌年以降の固定資産税がその分増加します。ご注意ください。