不動産に関する無料相談会等において、一般の住宅地や商業地のほかに「保有している農地を売却したい、畑を整地して家を建てたいと考えている」など、農地の処分や活用方法等に関するご相談が寄せられることがありますが、農地は一般の土地と異なり農地法の規制下にあるため、取引等には注意が必要です。

農地法第３条、第４条、第５条

　農業従事者の地位の安定や農業生産力の増進などを目的として、農地に関しては農地法による様々な規制が設けられています。
　このうち、農地の売買や農地を農地以外（住宅用地・駐車場・資材置場等）の他の用途に変更（農地転用といいます）する場合の制限については、以下の農地法第３条、第４条、第５条の規定（抜粋、省略したものです）が重要になります。

• 第３条：農地の権利移動

　農地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、農業委員会の許可を受ける必要があります。（但し、一定の場合には許可が不要とされています）
　農地を相続したが、農業を営む予定もないので付近の農家に農地を売却する場合等に関わってきます。
　この許可を受けずに行った売買等は無効となり、効力が生じないこととされています。

• 第４条：農地の転用の規制

　農地を農地以外のものに転用する場合は、都道府県知事（農林水産大臣が指定する市町村にあっては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」）の許可を受ける必要があります。（一定の場合には許可不要）
　所有している農地を住宅用地や駐車場、資材置場にするなど、農地の所有者が他の利用用途に変更する場合に関わってきます。第４条は転用のみで権利移動は伴いません。

• 第５条：農地の転用目的権利移動の規制

　農地を農地以外のものにするため、所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用収益を目的とする権利を設定し、又は移転する場合には、都道府県知事等の許可を受ける必要があります。（一定の場合には許可不要）
　農地を住宅用地や駐車場、資材置場など農地以外の用途に転用するために売却する場合等に関わってきます。 なお、「市街化区域内の農地」については、転用（第4条）、転用目的での権利移動（第5条）はあらかじめ農業委員会に届け出るだけでよく、許可を受ける必要はありません。

土地の現況と登記地目が一致していないケースについて

　次に、農地の転用に関連して、市街化調整区域内の土地で現況が「雑種地」（駐車場や資材置場）になっているものの、登記地目が「畑」や「田」のままになっているという場合があります。土地の現況と登記地目が一致していないケースです。
　土地の現況「雑種地」と登記地目「畑や田」が一致していない場合には、以下の状況が考えられます。

①従前農地だった土地を駐車場や資材置場として利用するために、農地転用許可を取得していたが、地目変更登記をしていないケース
②従前農地だった土地を農地転用許可無く無断転用しているケース

①のケースでは不動産登記法上の問題がありますが（許可書や許可証明書等を添付して地目変更登記をすれば問題解決）、農地法違反には該当しません。
②のケースでは無断転用となり農地法違反となります。

　どちらの状況に該当するかで、その土地の扱いが大きく異なるので、まずは農地転用の手続きが済んでいるかどうかを確認する必要があります。
　上記②のケースのように農地が無断転用されているケースは少なからずありますが、無断転用した場合には原状回復等の措置に関する規定や、3年以下の懲役又は300万円以下の罰金（法人の場合は１億円以下の罰金刑）とする罰則規定がありますので、ご注意下さい。

　今回は農地法の一部に関してご紹介しましたが、不動産には都市計画法や建築基準法などの代表的な法律以外にも様々な法令が多岐にわたって関連します。その規制内容等によっては保有する不動産の処分や使用収益が大きく制限される場合もあります。思わぬ落とし穴によるミスやトラブルを回避するためにも、不動産の有効活用や売却等については信頼できる不動産会社や専門家にご相談することをお勧めします。