所有者不明土地の解消に向けた民事基本法制の見直し

　不動産登記法という法律を皆さんは耳にしたことがありますか？

　不動産登記法とは、家や土地などの不動産の場所や内容の表示や、不動産に関する権利を公示するための登記について定めた法律です。その不動産が誰のもので、どのようなものなのかが登記されている不動産登記制度があることによって、不動産取引は安全、円滑に行うことができるのです。

　そんな我々に身近な法律ですが、民法・不動産登記法等について、相続登記などに関する改正法案が令和3年4月に可決され、これによって、相続登記と住所等変更登記の申請が義務化されました。この背景には「所有者不明土地※」問題があります。

※「不動産登記簿等の所有者台帳により、所有者が直ちに判明しない、又は判明しても所有者に連絡がつかない土地」

　こうした所有者不明土地の割合は、日本全体の概ね２割超(平成30年度国土交通省地籍調査)と言われていて、今後、さらに増えていくと予想されているのです。この数字からは所有者不明土地問題の深刻さが伝わってきます。

所有者不明土地のデメリット

・土地の売却ができない

・利用・活用ができない

・抵当物件として利用できない

・正しい相続が出来ない

相続登記の義務化…令和6年４月1日施行

・相続で不動産取得を知った日から３年以内に正当な理由がなく登記・名義変更手続きをしないと１０万円以下の過料の適用対象となります。

　所有者不明土地の問題が、注目されたのは東日本大震災の時です。住宅の高台移転や土地の区画整理などの復興整備事業の推進にあたり、所有者不明・相続手続きが取られていない土地が多数見つかり、整備に遅れが生じ、復興事業に大きな影響を及ぼしました。

　不動産を売却したり、土地に建物を建てたりするときには、所有者全員の承諾を得なければなりません。しかし、相続登記がきちんとされていないと、所有者が誰なのかわからない、あるいはわかっていても所在不明などで交渉が進まない、といった問題があります。また、その土地を公共事業に使用する計画があっても、地方公共団体等が所有者に交渉することも難しくなります。そこで、不動産の所有者探索の負担を解消し、不動産を活用できるようにしていこうというのが、相続登記の義務化の目的です。

住所等変更登記の義務化

…公布後５年以内の政令で定める日とされており、現段階では施行日は未定（令和8年4月までに義務化）

・住所氏名変更した場合も不動産登記が義務化され、２年以内に正当な理由がなく手続きをしなければ５万円以下の過料の適用対象になります。

　改正前は、家を購入後、転勤で引越しをしたり、結婚や離婚等で姓が変わっても、変更登記は義務ではありませんでした。そのため、変更内容をそのままにしておき、住宅ローンを完済して抵当権抹消登記を行うときなどにまとめて変更するというケースが多かったのですが、これからはその都度変更することが求められます。

　これらの義務化は、施行日時点で既に相続や住所等の変更が生じている不動産についても課されます。そこで、今後取得する不動産だけでなく、施行日時点で既に所有する不動産についても、必要な登記申請や手続がなされているかを確認し、未了の場合には、行う必要があります。

　戸籍謄本等の必要書類をそろえる手間、土地の価格に応じて納める登録免許税、手続きを委任する専門職への報酬などの負担が、登記を放置する大きな原因になっているかもしれません。今回の民事基本法制の見直しでは、所有者不明土地をこれ以上発生させないために、相続登記・住所変更登記の申請義務化とあわせて、手続の簡素化・合理化を目的とする新制度「相続人申告登記」なども導入されるほか、相続等により取得した土地を手放すための制度に関する法律「相続土地国庫帰属法」も成立しました。

最後に

　専門的な手続きは司法書士に代行してもらえる不動産の登記ですが、今回の不動産登記法の改正を知らないまま、うっかりしていると過料が課せられることにもなりかねません。相続が発生したとき、住所や姓名を変更したときは注意しておきましょう。施行までにまだ期間がありますので、今のうちに制度の概要を知っておくことも大切です。

詳しくは法務省ウェブサイトをご覧下さい。

https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00343.html

令和5年4月以降 不動産に関するいろいろな制度が始まっていくことはご存じですか？
「トウキツネ」が動画で紹介してくれます