公的土地評価には、地価公示、都道府県地価調査、相続税路線価、固定資産税評価があります。いずれも公的機関が公表している土地の価格になりますが、その制度目的や価格等には違いがあります。

なお、公的土地評価によって公表されている土地の価格は、実際に取引されている土地の価格（実勢価格）とは異なります。

以下、公的土地評価について見ていきましょう。

１、地価公示

地価公示制度は、地価公示法に基づいて国土交通省土地鑑定委員会が評価地点を選定し、不動産鑑定士による不動産鑑定評価を基に1月1日時点における正常な価格を判定し、3月に公示するものです。

公示価格は毎年3月に官報に公示されます。国土交通省のホームページにある「土地総合情報ライブラリー」でも手軽に閲覧することができます。

地価公示制度は、「標準地を選定し、その正常な価格を公示することにより、一般の土地の取引に対して指標を与え、及び公共の利益となる事業の用に供する土地に対する適正な補償金の額の算定等に資し、もって適正な地価の形成に寄与することを目的」（地価公示法第１条）としています。

このように公示価格にはいくつかの役割がありますが、その一つに一般の取引に対する指標の提供があります。

公示価格は前記のとおり実勢価格とは異なりますが、一般の方が土地を売買しようとするときに、その土地の付近にある公示地や類似する公示地の価格を参考にしながら売却価格を決定したり、購入価格を検討する際の参考として活用することができます。

地価公示において評価する土地を「標準地」といい、公示価格はこの標準地の1㎡当たりの更地（建物等が無く使用収益を制約する権利の付着していない土地）としての価格になります。

標準地は、住宅地や商業地など土地の用途が同質的と認められる地域において、土地の利用状況等がその地域において標準的と判断される一区画の土地が選定されます。標準地は土地利用状況がその地域における一般的な用途等に適合したものであり、地域の地価水準を代表し得るものと言えます。

２、都道府県地価調査

地価公示と同じく土地の正常な価格を公表するものとして「都道府県地価調査」があります。

都道府県地価調査は国土利用計画法施行令第9条に基づく制度で、地価公示とは根拠法令や価格判定の基準日等で若干の差異はありますが、地価公示と同じような性格を有し、両者は相互に補完して公的地価の形成に寄与しています。

都道府県地価調査において評価する土地を「基準地」といいます。

公示価格が1月1日時点の価格であるのに対して、基準地の価格は7月1日時点の価格となります。

基準地と公示地には同一の地点に選定されているものもあり、同一地点の公示地（1月1日）と基準地（7月1日）の価格を比較することで、半年間の土地価格の変動を把握することができます。

基準地の価格は毎年9月に都道府県公報で発表されます。公示価格と同様に、国土交通省のホームページにある「土地総合情報ライブラリー」でも閲覧することができます。

３、相続税路線価

相続税及び贈与税の課税における土地等の評価額の基準とするため毎年1月1日時点の価格（1㎡当たりの価格）を決定し、7月に公表しています。

その土地が面している路線（道路）に価格が設定されていることから路線価といい、価格が同一水準と認められる一連の土地が面している道路ごとに設定されます。

なお、一般的に「路線価」といえば相続税路線価を指しますが、路線価にはこの相続税評価に係るものと、後記固定資産税評価に係るもの（固定資産税路線価）がありますので、混同しないように注意してください。

路線価は税務署に路線価図が備え付けられており閲覧することができます。また、国税庁のホームページからも自由に閲覧することができます。

路線価図の道路に表示されている数字が路線価で1,000円単位となります。路線価に記載されている数字が75であれば1㎡当たり75,000円、130であれば1㎡当たり130,000円を表します。数字の後ろにあるアルファベットはその場所の標準的な借地権割合を示します。

相続税路線価はほぼ全国の市街地を網羅（市街地の形態にない地域等では路線価の設定がなく、路線価のない地域を倍率地域といいます）しているので、おおよその地価を把握するのに大変便利です。

相続税路線価は、公示価格水準の概ね80％の価格を目安に設定されています。したがって、路線価を0.8で割り戻すと公示価格水準の価格を求めることができます。

なお、路線価は市街地内の全ての道路に設定されているわけではなく、行き止まりの道路や、その道路に面している土地所有者がすべて官庁等である場合には路線価が設定されていないことがあります。

４、固定資産税評価

固定資産の評価は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて行われ、市町村長（東京２３区の場合は都知事）が価格を決定することになっています。

固定資産税評価額は固定資産税の課税標準を算出することを目的とするほか、都市計画税、不動産取得税、登録免許税、相続税の倍率方式による課税にも用いられています。

固定資産の評価は3年毎に価格を見直す制度（評価替えといいます）がとられており、前年の1月1日を価格調査基準日、その年の1月1日を賦課期日としています。

固定資産税における評価額は公示価格水準の概ね70％を目安に設定されているので、この評価額を0.7で割り戻すと公示価格水準の価格を求めることができます。

固定資産税評価額は固定資産課税台帳を閲覧すれば知ることができますが、固定資産課税台帳は資産情報が記載されているため、公示価格や相続税路線価と異なり公開されておらず、原則として所有者以外は閲覧することができません（本人以外の代理人が閲覧するときは、本人の委任状が必要となります。また、借地人や借家人が賃借している土地、建物の固定資産課税台帳を閲覧する場合は借地人や借家人であることを証明する書類が必要となります）。固定資産税評価額は納税義務者に毎年送られてくる固定資産税の課税明細書にも記載されています。

なお、固定資産税のための路線価図が公開されており、市区町村（東京23区は都税事務所）に備えつけられているので固定資産税評価額の参考となります。また、資産評価システム研究センターのホームページ（全国地価マップ）からも閲覧することができます。

５、適正な時価の把握にあたって

以上のとおり、公的土地評価による土地の価格には制度目的に応じた役割がありますので、各々の利用目的に応じて活用してみてはいかがでしょうか。

なお、実勢相場を把握する場合にはその周辺で成立した実際の取引価格が参考となりますが、その際に参考とする取引価格には注意を要します。不動産の現実の取引価格等は取引等の必要に応じて個別的に形成されるものであって、それは取引当事者の個別的な事情に左右されるものだからです。そこで取引された価格は必ずしもその不動産の適正な価格を表しているとは限らないのです。
公的土地評価による土地の価格と実勢価格は異なりますが、実勢相場を把握する際に公的土地評価による価格を活用（活用方法等については改めてお話したいと思います）して求めた土地評価額を比較して検討することは有用です。

個々の土地にはそれぞれ個性があり、一つとして同じものはありません。面積の大きな土地や過小な土地、不整形な土地、接道のない無道路地、崖地を含んだ土地、高圧線下地、文化財のある土地など、個々の土地が有する個性（個別的要因といいます）によって価格は大きく異なります。
また、土地の価格は上昇することもあれば下落することもあり常に変化の過程にあります。特に地価の大きく変動している時期には注意が必要です。

公的土地評価による価格を活用して求めた土地評価額や実勢相場等からおおまかな土地の価格を算定することは可能ですが、より適正な時価をお知りになりたい場合には、信頼できる不動産鑑定士等の専門家に相談してみるとよいでしょう。