よくある質問

Q1不動産鑑定士とはなんですか?
A1不動産鑑定士とは、公正な不動産取引等の為に地域の生活環境や諸条件を調査し、不動産の最有効使用を判定し、適正な不動産価格を判断できる、高度な知識と判断力を有する国家試験による専門家です。
Q2不動産鑑定士の仕事は何ですか?
A2国や公共団体、企業や個人から依頼を受けます。依頼者の方の様々な目的に応じた価格又は賃料の鑑定評価をします。具体的には不動産売買価格評価、税金対策、財産評価、紛争解決、相続対策等があります。
Q3不動産鑑定評価とは
A3不動産鑑定評価とは、不動産の価格等に関して資格を有する専門家が、その不動産を取り巻く諸条件を勘案して適正な価格を判定し、その結果を鑑定評価書に記載することを言います。したがって、不動産の鑑定評価をご依頼になると、不動産鑑定士の署名押印のある鑑定評価書に結果が記載され、鑑定評価書が交付されます。
Q4不動産鑑定評価額とは
A4不動産鑑定評価額とは、不動産の専門家である不動産鑑定士が、対象となる不動産の諸条件を勘案して市場性、収益性、周辺環境などを総合的に評価し、算出した適正価格や適正賃料を判定したものです。不動産鑑定評価書には、不動産鑑定評価額のほか、評価対象不動産がどのような状況であるか、価格を判断するに当たってどのような資料が収集されたか、どのように結論が導き出されたか記載されています。
Q5鑑定評価を依頼する場合に必要なものはありますか。
A5固定資産評価証明か納税通知書の写し等をご用意下さい。登記簿、公図、地積測量図、建物図面などがあればそれらもご用意下さい。無いようでしたらこちらで用意いたします。
収益物件の場合には、建物賃貸借契約書、賃貸借一覧表、管理費、修繕費、損害保険料などの費用がわかる資料、借地権の場合には土地賃貸借契約書をご用意下さい。
Q6納品までどのくらいかかりますか
A6通常は2~3週間程度ですが、お急ぎの場合には個別に対応致します。一度ご相談下さい。
Q7不動産の価格はどのように決まるのですか
A7不動産の価格は一般の商品やサービスと同様、市場の需要と供給により決められます。しかし、不動産の価格が必要な場合は相続、担保評価等、売買の場合だけに限られません。また、売買の場合でもその市場価格が適正なのかという判断は難しいところです。
そこで、不動産鑑定士は合理的な市場になり代わって理論的に価格を判定するのです。
一般的には、不動産の価格形成の特徴に即して、
 (1)原価方式:不動産を新たに調達する場合の価格
 (2)比較方式:取引事例から求めた価格
 (3)収益方式:不動産を賃貸した場合に得られる純収益から求めた価格
の三方式を併用して判定します。
Q8地価公示価格、相続税路線価、固定資産税評価額と時価は違うのですか
A8
  • ① 地価公示価格:一般の土地取引の指標となる価格(1月1日現在の価格:3月に発表:国土交通省)
     >詳しい解説は国土交通省ホームページへ
  •  地価調査価格:地価公示の補完となる価格(7月1日現在の価格:9月に発表:都道府県)
  • ② 相続税路線価:相続税・贈与税課税のための路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価格(1月1日現在の価格:7月に発表:国税庁)
  • ③ 固定資産税評価額(市町村の税務課窓口で閲覧できる:市町村)
  • ④ 時価(取引価格)

このように、土地には目的によって異なる価格があり、「一物三価」、「一物四価」などと言われています。

このうち取引の指標とされるのは、①の地価公示、地価調査の価格で、これを100とすれば、路線価は80、固定資産税評価額は70程度の価格になっています。

但し、土地にはそれぞれ減価要因、増価要因となる個性があります。このため、標準地等の価格は近隣相場の目安にはなりますが、そのまま採用することはできません。詳しい価格が知りたいときには不動産鑑定評価等をご利用下さい。